Изтегли в PDF
Мисията на ceb.bg
„Казвам се Амброзио Йорданов. Собственик и създател на портала ceb.bg (абревиатура на КОНСУЛТ ЕСТЕЙТ БЪЛГАРИЯ) и създател на портала imoti.net.
Преди 12 години създадох imoti.net с цел повишаване на потребителската и търговската култура в този бранш, на който съм се посветил от 21 години. Тогава имах идея да извадя „на светло” имотите, които се продават и отдават под наем. Бях убеден, че с това купувачите и брокерите ще спестят време и нерви. Оказа се, че съм бил прав. Доказва го лавината от подобни сайтове, които изникнаха по-късно и изцяло промениха начина на търсене и подбор на имоти.
Днес отново имам мисия. Този път искам да извадя „на светло“ не имотите, а брокерите, които ги продават.“
Ceb.bg прави точно това – свързва клиентите с добрите и добронамерени специалисти. Всъщност, идеята е процесът на търсене и покупка на имот да се превърне в общуване, да му се придаде човешко измерение. Недобронамерените и некомпетентни брокери ще продължат да се крият зад недействителни или изветрели оферти и се опитват да получат случаен комисион от случайни клиенти. Това е като да разчиташ да се нахраниш с трохите от масата.
Чрез ceb.bg брокерите подобряват и затвърждават имиджа си на професионалисти и доброто си име на търговци. Клиентите винаги ще предпочетат да потърсят специалист. Брокерът, който е защитил професионализма си публично, има най-голям процент истински клиенти. Така и брокерът вече знае своята цена.
Тенденциите на пазара на имоти през 2012 г.
Сега ще ви представим изследванията на нашия експертен екип за основните тенденции в цените на имотите и отражението на кризата на пазара на недвижимостите.
Изследването обхваща период от 12 години. Данните за него са взети от imoti.net и stat.bg.
Кога да купуваме и кога да продаваме в условията на криза.
Фиг. 1
Какви са тенденциите? От първата графика се вижда, че увеличението на цените на имотите в стабилен пазар зависи от няколко фактора:
– средни цени на наемите;
– средна работна заплата;
– брутен вътрешен продукт.
Последните два фактори се влияят силно от инфлацията. Резултатът от направените прогнози показва, че увеличението на цените на имотите е линейна функция, пропорционална на БВП на глава от населението. Искам да обърна внимание на две действителни прогнози, които показват увеличение на цената за всеки период. Предложените цени са базирани на логиката за следващите 6 години. Данните на които са базирани графиките, можете да видите на фигура 2.
Фиг. 2
Както е видно от графиката, бумът на продажните цени на имотите не се е отразил на цените на наемите през 2007 г. до 2009 г. По-скоро има обратна тенденция. Спадът на цените на имотите е довел до спадане и на цените на наемите.
Как да отдавате под наем в криза и в стабилен пазар?
В период на криза наемът не бива да се приравнява към каквато и да е валута, нито към средната работна заплата, тъй като това гарантира загуба! Правилният подход е да се приравнява към средната продажна цена. Но дори в такава ситуация договорът не е изгоден, ако не е сключен за кратък срок и не е предвидена честа индексация.
Графиката недвусмислено сочи, че при стабилен пазар най-изгодният мерител за индексация е средната работна заплата. Наемателите пък трябва да се стремят към сключване на дългосрочни договори без индексация.
Кога е време да купуваме и кога е време да продаваме имот?
Имоти се купуват по 3 основни причини:
1) Смяна на имота с друг
2) Инвестиция на свободни средства, за да бъдат спасени от инфлацията.
3) Печалба от препродажба или от наем
1. Смяна на имота с друг
Тези, за които е валидна първата причина, могат да купуват и продават по всяко време независимо от кризата, тъй като колебанията на цените са от несъществено значение. За тях от по-голямо значение е продължителността на транзакцията. Колкото по-кратък е срокът между продажба на един и покупка на друг имот на негово място, толкова е по-безопасно. Желателно е да се наруши традицията да се изчаква един месец между предварителния договор и окончателното изповядване на сделката. Такива сделки трябва да се извършват най-много за една седмица.
2. Инвестиция на свободни средства, за да бъдат спасени от инфлацията.
Тези, които търсят инвестиция, трябва да купуват в момент, когато сме близко до дъното на кризата, или сме минали през него. В такава ситуация цените задължително ще растат, това е естествена тенденция.
Ръстът на цените на имотите всяка година е между 9 и 30 %. Парите, които отлежават кротко и сънливо на депозит, не носят нови пари. Лихвата по депозитите не надвишава 9%. Тоест, губите ежегодно, ако парите спят в трезор, вместо да работят за вас в нов имот.
Загубата съгласно математическия модел е с точни измерения:
147 евро/кв. метър за всяка пропусната година.
Ако купувате сега, след една година инвестицията Ви (в Евро / кв.м) ще изглежда така:
1817 прогнозна цена / 1050 към този момент =
покачване от 73 %
Печалба от 73 % е резултат, на който би завидял и Доналд Тръмп.
3. Печалба от препродажба или от наем
Печалбите на тези, които купуват с идеята да извършват последващи сделки с имота, изглежда още по-обещаваща. За една година имат 73% ръст на инвестицията + покачване от 10 % за всяка следваща година + стойността на наема.
Наемната цена за София център към този момент е 4.12 евро/кв. метър или 49,44 евро/кв. метър за 1 година. Прогнозите сочат увеличение до 8.55 евро/кв. метър. След година всеки квадратен метър от имота ще носи печалба от 102, 6 евро на година само от наем.
Да обобщим: всяка година ще печелите по 250 евро на кв. м. от имота си!! 147 евро от растежа + 102,6 евро от наем.
Само информираните печелят, само разумните инвестират. От най-стари времена се знае, че най-добрата инвестиция е имотът.
Всъщност имотите имат най-висока възвръщаемост в сравнение с всички други активи. Евентуалната загуба при неизгодна препродажба или кризисен пазар не е по-голяма от 10 %, за разлика от загубата при препродажба на лека кола, бяла техника, аудио и видео техника или злато, където ще загубите не 10, а от 30% до 50 %.
„Давам ви тази информация, за да спечелите.
А на следващия семинар ще Ви разкажа как се взема решение за покупка на имот, без да се намесват емоции и манипулации от други заинтересовани страни.
Благодаря за вниманието. Надявам се, че Ви беше интересно“
Амброзио Йорданов Лазов
