Продължаваме с поредната статия от конкурса „Стани автор при Бат’ Тони”. Автор на материала е инж. Николай Николаев. Той е строителен инженер от Търговище с над 17-годишен опит в областта на строителството и недвижимите имоти. Член-учредител е на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране и на Камарата на независимите оценители в България. В момента има собствена консултантска фирма – „КСЕН” ЕООД. Ето я и статията:
Ще разгледам недвижимите имоти като инвестиция, а не като на средство за задоволяване на належащи жилищни, търговски и други собствени нужди. И така – добра идея ли е инвестицията в недвижим имот? Като изключим отявлените фенове на недвижимите имоти, които категорично ще заявят, че две мнения по въпроса не може да има, малко по-трезво мислещите ще кажат – зависи. А от какво зависи? Е, как от какво, ами… тук вече мненията силно се разделят и дори поляризират. Например:
– От наличните средства за инвестиране.
– От целта и срока на инвестиране.
– От пазара (разбирай страха, еуфорията, стадния инстинкт и т.н.).
– От вида на имота, например сгради или части от тях – жилища, търговски, обекти, производствени, селскостопански и друг вид сгради, или пък земя – земеделска или такава в урбанизирани територии.
– От инвеститора, или като се казва при шофирането – от задкормилното устройство.
Списъкът може да продължи още дълго, но според мен най-важните фактори са възвращаемостта и най-добрата възможна инвестиционна алтернатива. А те в България на теория са много – банкови депозити, ценни книжа, застраховки, предмети на изкуството, ценни метали, инвестиция в бизнес… Не е зле още при избора на инвестиция да се помисли и за евентуалния изход от нея, т.е. доколко ликвидна е тя.
Да приемем, че след обстоен анализ сме установили, че нямаме по-добра алтернатива и се насочваме към недвижимите имоти. За добро или лошо, в България пазарът на недвижими имоти е сравнително добре регулиран и развит, и се радва на щедро банково кредитиране. У нас е базово „инвестиционното” правило, че имотът „пази” парите. През по-голямата част от времето действително е така, обаче има и периоди като настоящия, когато стойността на имотите значително се амортизира, и не толкова цената, колкото стойността.
Инфраструктурата също е важна
Освен че, цените могат с по-малко или с повече проценти да падат, пада и стойността на книжните пари, с която се формират цените. Не мога да се въздържа да не цитирам любимия ми Робърт Кийосаки, че исторически погледнато – стойността на всички книжни пари с времето клони към нула. Така че, задържането на цената на имота (формирана от книжни пари) за дълго време не е никак добра новина за собственика. Особено пък ако имотът не се използва пълноценно, не се поддържа и не носи доходи. Все пак всяка сграда с времето овехтява физически, функционално и икономически.
За да се квалифицира недвижимия имот като инвестиция, той трябва да носи печалба, а тя се формира по два начина:
1. Чрез печалба от надценка – т.е. купувай евтино (когато всички продават) и продавай скъпо (когато всички купуват) :).
2. Чрез регулярна възвращаемост – доходи от наеми или ренти.
Рисковете при първия начин са да могат да се подберат правилно моментите на покупка и на продажба. Няма нужда да казвам, че повечето хора, за съжаление, не ги подбират правилно. Примерно, опитни инвеститори отдавна спряха да купуват земеделски земи. Рискът при отдаването на имота под наем или аренда е оставане на имота незает или получаване на по-малки доходи от предвиденото, поради лошо управление или пазарна конюнктура.
Та в заключение – при липса на доходност по един от двата начина, особено пък ако сделката е съчетана и с някой не особено изгоден кредит – по-добре да се търсят други инвестиционни алтернативи. Всички познаваме хора надценили възможностите си и затънали заради някой имот. Обратното обаче също е вярно – ако може да се „докара” прилична доходност от имота по един от двата начина или в комбинация и от двата, май инвестицията си е добра идея … :). Всичко казано дотук не представлява инвестиционен съвет и няма за цел да прикрие личното ми пристрастие към недвижимите имоти, а по-скоро да покаже, че и при този вид инвестиция трябва да имате поне едно наум.
