ОБЯВЯВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН
По своята правна същност предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот предшества сключването на окончателен в необходимата за това нотариална форма, като страните определят почти всички съществени условия на окончателния. Разбира се, в предварителния договор страните могат да договорят клаузи, които няма да присъстват в окончателния и обратното – в окончателния могат да се съдържат разпоредби, които не са залегнали в предварителния. Хубаво е преди да подпишете предварителен договор да се консултирате с адвокат.
Трябва да се отбележи, че предварителния договор не поражда вещно правно дейстие, т.е. с него не се прехвърлят вещни права. С подписването му за страните по него възниква задължение за сключване на окончателен договор.
Правната уредба на предварителния договор се съдържа в ЗЗД, а иска за обявавяване на окончателен е уреден в ГПК.
Често при сключването на предварителен договор едната страна изпълнява поетите задължения по него, докато другата се явява неизправна. Тогава възниква въпроса какви са възможностите на изправната страна и с какви средства разполага спрямо неизправната. Възможностите пред нея са две – да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен или да развали сключения договор.
Развалянето на предварителния договор е възможно при определени условия, подробно изброени в нормативната уредба. То най-често е свързано с обстоятелството, че продавачът, страна по предварителния договор е прехвърлил собствеността на имота на трето лице.
Искът за обявяване на предварителния договор за окончателен е правна възможност за изправната страна, за да получи това за което е платила, т.е. да стане собственик на имота, предмет на договора.
Обявяването на предварителния договор за окончателен е особен вид исково производство, като това право е уредено в чл. 19 от ЗЗД, като страните по иска са лицата, сключили предварителния договор. Искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен по своята правна същност е конститутивен иск.
Исковата молба се предявява в съда по местонахождение на имота, като в съответната служба по вписванията се извършва вписване на исковата молба. Това е още една възможност за защита, която дава закона на ищеца. Така правата му са запазени и едно последващо прехвърляне на собствеността на недвижимия имот няма да породи правно действие.
Особеността в този вид производство произтича от факта, че на съда са му вмемени функциите на нотариуса при проверката на обстоятелствата, относно договора. Съдията, както и нотариусът проверява дали бъдещия продавач е собственик на имота и налице ли са всички изисквания на закона, за да се извърши прехвърлянето. В случай, че правото на собственост е преминало към трето лице, иска следва да се отхвърли като недопустим.
С влизане в сила на съдебното решение окончателният договор се счита за сключен, като решението има силата на нотариален акт. Съдът, постановявайки решението осъжда ищеца да заплати разноските по прехвърлянето на имота, както и таксите и дължимите данъци за него.
При предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, ако не е уговорен срок или отлагателно условие, искът за обявяването му за окончателен следва да се предяви в петгодишен срок от сключването му.
В случай, на подобен проблем Ви съветваме да потърсите консултация с адвокат, за да може да ви даде компетентно мнение, след като се запознае с конкретния казус.
