Финансово прогнозиране
Оперативни дейности са оперативната дейност на предприятието, създаваща приходи, и други дейности, които не са инвестиционни или финансови дейности. Инвестиционни дейности са придобиването и продажбата на дълготрайни активи и други инвестиции, които не са включени в парични еквиваленти. Финансови са тези дейности, които водят до промени в размера и състава на собствения капитал и заемни средства, получени от предприятието. Процесът на кредитен анализ, описан дотук, позволява да се направи оценка на представянето на потенциален кредитополучател в ретроспективен план.
Новини от страната и чужбина
Неделчо Неделчев: Привличането на сериозен международен партньор може да ни превърне в регионален лидер Свиленски: БДЖ е във фалит, Борисов да го спасява още днес Новини от вас: Балон над Долината Веселин Маринов без Фейсбук, бил обиден от мнения на хора за него
За банката по-голямо значение имат финансовите резултати, които кредитоискателят ще реализира в бъдеще и които предопределят способността му за погасяване на искания от него кредит. Прогнозирането на финансовото състояние следва да обхваща изцяло дейността на кредитополучателя, приходите от която ще бъдат използвани за изплащане на лихвите и главницата по кредита, за периода от време до окончателното погасяване на същия. Прогнозата следва да се базира на обосновани допускания относно параметри като очакваните нива на продажбите, обращаемостта на запасите, нивото на лихвените проценти, ръста на оперативните разходи, нуждите от работен капитал, капиталовите разходи, данъците и дивидентите на фирмата.
Целта на анализа на про-форма финансови отчети е да се осигури обективен метод за изследване на потенциални (положителни или негативни) развития, които могат да повлияят върху кредитоспособността на компанията. Прогнозирането на паричните потоци на кредитополучателя позволява идентифициране на размера на необходимото финансиране, предназначението на евентуално предоставения кредит, основния източник за изплащането му и срока на кредита.
На базата на прогнозните данни може да бъде извършен анализ на съотношенията, идентичен на този, осъществен на база отчетни данни, като проверка за обосноваността на прогнозите. 1.1.5. Оценка на обезпечението При обезпечените кредити, максималният размер на кредита се определя в зависимост от размера на предоставеното обезпечение, при спазване на определен обезпечителен марж (превишение на стойността на обезпечението над главницата на обезпечения кредит). Изискването за наличие на такъв е свързано със следните причини: потенциално понижение в пазарната стойност на обезпечението по време на срока на кредита (риска от обезценка на заложения актив); продължаващата амортизация на актива по време на кредита; в случай на неиздължаване на кредита, обезпечението трябва да покрие дължимата главница, заедно с просрочените лихви, наказателна и/или законова лихва и съдебни и други разноски, свързани с реализирането му.
Размерът на този марж зависи от няколко фактора: вида на обезпечението, вида на кредита, срока му; оценката за кредитния риск, на който е изложена банката при формиране на исканата кредитна експозиция (установена на предходните етапи на процеса на кредитен анализ). Колкото по-рискова е дейността на кредитополучателя и колкото по-дълъг е срокът на кредита, толкова по-стабилно трябва да бъде обезпечението. По правило, дългосрочните кредити са обезпечени с ипотека върху недвижим имот. Основен индикатор за достатъчността на обезпечението е съотношението между стойността на главницата на кредита и оценъчната стойност на предложеното като обезпечение имущество (Loan-to-Value Ratio, LTV).
Някои банки прилагат реципрочен коефициент — коефициент на покритие на кредита с обезпечение. Например, кредит в размер на EUR 30,000, обезпечен с ипотека върху апартамент, оценен на EUR 40,000, има и отношение „кредит/обезпечение“ — 75% (EUR 30,000/EUR 40,000 = 0.75) и коефициент на покритие на кредита с обезпечение — 133% (EUR 40,000/EUR 30,000 = 1.33). Всяка банка има собствени изисквания относно приемливите стойности на съотношението на кредита към обезпечението (напр., максимална стойност 80%). Определянето на съотношението „кредит/обезпечение“ е типичен елемент на кредитния анализ при ипотечните кредити. Основна детерминанта на кредитния риск при последните е относителният дял на собственото участие на кредитополучателя във финансирането на придобиването на недвижим имот; по-високата стойност на показателя LTV, респ. по-високият относителен дял на заемните средства, при равни други условия означава по-висока степен на риск от неизпълнение на задълженията от страна на кредитополучателя18 .
В случай, че определено недвижимо имущество служи като обезпечение на повече от един ипотечен кредит, се изчислява съчетано съотношение LTV (Combined LTV Ratio): съотношение на съвкупната стойност на непогасените главници по предоставените срещу ипотекираното имущество кредити и оценъчната стойност на последното. Предоставянето на обезпечени кредити предполага необходимостта от експертна оценка на съответното имущество. При изготвяне на такава оценка на недвижим имот се прилагат три основни метода: 1.Сравнителен метод (използване на пазарни множители или оценяване по аналог): анализ/оценка на стойността на оценявания имот, основан на сравнение с реализираните цени при неотдавнашни продажби на имоти със сходни характеристики. Подходът на сравнителните аналози се базира на допускането, че стойността на конкретен имот може да се определи посредством цената, която добре информиран купувач би заплатил за имот, предлагащ подобна степен на полезност и привлекателност. Оценката изисква познаване на всички пазарни променливи, като локализация, размер на имота, физически характеристики и икономически фактори; оценителите могат да внасят корекции при необходимост.
Процесът на идентифициране и анализиране на осъществени продажби на имоти, подобни на оценявания, се повтаря до достигането до задоволителен набор от индикатори за стойността на имота — обект на оценка. 2.Приходен метод (метод на капитализираните приходи): анализ на стойността на оценявания имот, основан на способността му да генерира приходи, в две разновидности: -чрез капитализиране на нетния приход от имота за даден период; -чрез дисконтиране за определен брой периоди на паричните потоци, произтичащи от използването на имота. Методът се прилага предимно при оценка на генериращо доход недвижимо имущество (недвижими имоти с производствено предназначение; търговски обекти; отдавани под наем имоти и др.),.
Метод на разходите за създаване (метод на вещната стойност; метод на предприемача) : анализ на стойността на оценявания имот, основан на евентуалните разходи за неговото създаване (заместване) към момента на оценката, увеличени със стойността на земята или на правото на строеж и извършените подобрения, намалени с акумулираната амортизация. Тези методи се прилагат в комбинация за установяване на крайната оценка, при формирането на която резултатът от всеки от методите се претегля с определен коефициент на тежест. Освен справедлива пазарна стойност, банките установяват и т. нар. “ликвидационна стойност” — цената, на която обезпечението би могло да бъде реализирано възможно най-бързо в случай на неизпълнение по кредита.
