Сключване на договор за наем на апартамент – основни моменти
Кризата донесе много промени в сферата на строителството, голяма част от тях свързани именно с пазара на недвижими имоти. Покупко-продажбата на имоти в България спадна до нива отпреди кредитния бум, което естествено се отрази и на наемните отношения и онези сделки, свързани с наем на жилища, офиси и апартаменти.
Много хора прецениха, че плащането на наем в момент на криза е по-добра алтернатива от плащане на ипотечни вноски, и затова от потенциални купувачи се превърнаха в потенциални наематели на имот.
Друго предимство е, че при наемът обикновено се спестяват разходи за местни данъци и такси за имота.
За да сме сигурни обаче, че вземаме правилнотото решение, трябва да се подсигурим с читав договор за наем на апартамент. Има обаче известна доза несигурност в „сделката“, особено ако има пропуски в сключения договор за наем или такъв изобщо липсва. Добрата дума и воля и на наемателя, и на наемодателя понякога биват нарушавани. Договорът спестява на наемателя притесненията, че ще остане на улицата без предизвестие, а на наемодателя – да потърси отговорност за евентуални разрушения в жилището си по вина на наемателя.
Форма и срок на договора за наем
Договорът за наем се сключва в писмена форма, като според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Писмената форма на договора е от значение при необходимост от доказателства пред съда, както и дава сигурност на наемателя, че няма да се окаже на улицата в неочакван за него момент. По принцип, устната форма на договора също е валидна, но тя е трудна за доказване в случай на необходимост.
Какво да договорим
Според ЗЗД, „Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета.“, като изрично се подчертава, че
„Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.“, както и
„Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя.“,
„Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема.“
Важни в договора за наем са условията, при които договорът може да бъде предсрочно прекратен. Добре е да се договорят и отговорностите към имота от страна на наемодателя и наемателя, както и индексацията на наема.
Ето и няколко основни насоки, които задължително трябва да бъдат адресирани в договора за наем:
Предизвестие при прекратяване на договора – обикновено един месец, дължат го и двете страни.
Наемна цена, срок за изплащанена наема, индексация на наема за последващ период.
Уговорка за предупредителен срок при закъснение на наема.
Стъпка за индексация на наема – обикновено е инфлацията. Трябва да се има предвид, че данните на Евростат са малко по-ниски от тези на Националния статистически институт, затова са и по-изгодни за наемателя. Ако обаче стъпката за индексиране на наема не е инфлацията, то добре е да е обективен критерий – конкретна сума или да е обвързана с движението на цените на жилищата в района.
Отговорности по поддръжката – ясно е, че наемателят трябва да полага за имота грижи на добър стопанин, а при сериозни щети, нанесени по негова вина, дължи съответното обезщетение или отстранява щетите а своя сметка. За да не плащат наемателите щети, нанесени от предишни наематели или от наемодателя, добре е да се състави приемо-предавателен протокол, в който са описани всички вещи в жилището и тяхното състояние. Така при прекратяване на договора всичко, което не отговаря на описаното в протокола, влиза в задълженията и отговорностите на наемателя и може да му се потърси обезщетение.
Евенттуална нотариална заверка – тя дава достоверност на документа и освен това гарантира неговото изпълнение при извънредни обстоятелства. Договор за наем може да бъде вписан и в имотния регистър, което пък гарантира изпълнението му на 100 процента.
