В последно време се наблюдава засилен интерес по темата за покупка за имот с ипотека. Факт е, че напоследък зачестиха тези оферти – продават се жилища, чиито собственици не могат да си плащат кредитите. Или са купени с инвестиционна цел, като не реализират очаквания доход. Строителите също продават такива имоти за да връщат получени кредити.
Някой смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и човек може да се сдобие с жилище на изгодна цена; друга част от хората се страхуват да закупят такъв имот, тъй като смятат, че процедурата е твърде сложна, че може да бъдат излъгани и след покупката чуждата ипотека може да остане като тежест върху придобития от тях имот.
Възможните варианти пред купувача при покупката на ипотекиран имот:
Вариант 1: Купувачът да купи имота със собствени средства и с тях да бъде погасен кредита и свалена ипотеката;
Вариант 2: Купувачът да встъпи в съществуващия договор за кредит – т. нар. цесия;
Вариант 3: Купувачът да финансира сделката с кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде увемена за характера на сделката. В този случай се заличава първата по ред ипотека на продавача и се вписва новата ипотека на купувача.
Ето основните рискове при покупката на имот с ипотека и начините да се предпазите:
1. Внимавайте да не се окаже, че задължението по имота е по-голямо от цената, на която купувате. Възможно е, ако кредитът на продавача е в просрочие и да текат наказателни лихви, които за кратко време да увеличат значително задължението към кредитора. Запитайте банката на продавача или от Агенцията по Вписванията може намерите документ за ипотеката. Най-сигурния вариант е да влезете във връзка с банката/кредитора.
2. Имайте предвид, че съществува риск, ако плащате директно на продавача, тъй като няма гаранции, че той ще погаси задължението си – ако дадете капаро, а не можете да си го върнете поради риск или невъзможност да финализирате сделката. Съветваме всички суми до размера на реалното задължение да се плащат директно на кредитора по сметка, обслужваща кредита или друга специална сметка в банката – с цел погасяване на задължението.
Какво може да включва сумата:
-остатъчната главница по кредита;
-лихви;
-такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката а.
Общатата стойност на посочените задължения може да бъдат в доста голям размер от остатъка на кредита, затова задължително ги имайте предвид.
3. Най-добре договорете банката кредитор да поеме ангажимент, че ще свали ипотеката при определени условия – погасяване на кредита.
4. За да се предпазите от неприятни изненади настоявайте в предварителния договор за покупко-продажбата на имота да е описана схемата на плащане – че сумите ще отиват директно за погасяване на кредита и да има начин да се прекрати предварителния договор, ако продавачът не изпълни условие по договора или възникнат други проблеми.
От посоченото по-горе е видно, че подобна сделка има много специфики, но рискът за купувача не е по-голям от риска при всяка друга сделка с недвижим имот, където може да възникнат проблеми от друго естество. Ако защитите своите права и интереси и направите точна сметка на разходите си по сделката, няма място за притеснение. Това ще ви гарантира лека процедура и безпроблемна покупка на избрания имот.
